この記事では、株価の乱高下で資産の置き場に迷う人に向けて、オルタナの最新案件を紹介します。
10月29日の米国市場ではアルファベット株が12%超下げ、30日の日経平均は取引時間中に一時1,900円超下落しました。11月3日には米中間選挙も控え、2026年末へ向けて、株式投資のボラティリティは高まる傾向にあります。
そうしたなか、今回は、想定利回り年4.0%（税引前）で都内の築浅レジデンス4棟に投資する案件を、公式資料とレインズの統計で照合。オルタナのキャンペーン特典の告知も確認しました。5年程度動かさない資金があり、株式以外の資産運用を検討する方ぜひご覧ください。
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オルタナ最新案件は利回り4%の都内築浅レジ4棟
オルタナ最新案件は、築地・巣鴨・新御徒町・蒲田の賃貸レジデンス4棟にまとめて投資する商品です。
株が決算1本で1割動く局面で、値動きの比較的安定した資産を持つ意味が増しています。
株価と別の値動きで資産を分ける
オルタナの価格は、決算ごとの鑑定評価をもとに更新され、日々の株式相場で上下しません。
収益の源は入居者の賃料です。ハイテク株の決算や選挙の結果で揺れる資産とは、動く理由が異なります。
米中間選挙の年は、投票日にかけて政治の不透明感から株の上値が抑えられやすい傾向があると、アモーヴァ・アセットマネジメントは分析しています（2026年6月）。
そのなかで有効になるのは、株と投信が中心の資産に、賃料で稼ぐ1本を加える選択肢です。MDM（オルタナ）代表の上野氏は、最も見るべきは個人が買いたくても買えない物件の希少性だと語り、大型で好立地の物件を小口に分けて提供していると説明しています（オルタナラジオ番外編、10月19日）。
案件の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 投資対象 | 築地・巣鴨・新御徒町・蒲田の賃貸レジデンス4棟（全棟築3年以内） |
| 鑑定評価額 | 合計146.5億円 |
| 想定利回り | 年4.0%（税引前・第1期と第2期の予想の平均） |
| 1口の金額 | 1万円（10万円で10口） |
| 決算・分配 | 6月末・12月末決算、翌月末分配（初回2027年7月30日） |
| 仮申込 | 10月30日7時〜12月1日13時 |
※出典：ALTERNA案件ページ（2026年10月30日取得、鑑定評価額は9月30日時点）。利回りは予想で、保証されません。
含み益6.5%で始まるオルタナ最新案件
オルタナ案件の強みは、個人では届かない価格で物件を仕入れている点にあります。
鑑定評価額を下回る取得で約6.5%の含み益
運営会社は4棟を鑑定評価額より低い価格で取得し、約6.5%の含み益がある状態で運用を始めると説明しています。
運営会社は、過去のオルタナ案件で最高水準の含み益と説明しています。参考までに、首都圏の中古マンションは、新規売り出しの㎡単価117.59万円に対し、成約は82.33万円（レインズ、2026年7〜9月期）。
売り手が強気な市場で、個人が評価額より安く買う機会はまずありません。
MDM代表の上野氏は、プロ間の取引は銀行融資・鑑定評価・審査を通るため、価格に夢が乗りにくいとも語っています。4棟はすべて2024年竣工の完成済み物件で、大規模修繕までの期間が長く、運用中のコストを読みやすい点も強みです。
賃料の伸びしろが分配を押し上げる
構成比39%の築地は、1ヶ月以上の短期契約が中心のサービスアパートメントです。
市況に合わせて賃料を改定でき、坪単価は2025年9月〜2026年8月に15.2%上がりました。
運営は家具付き賃貸を専門に手がけるIN THE HOOD社で、国内33物件・約1,200戸を運営し、香港・シンガポールにも展開しています（2026年7月末時点）。ほか3棟も、第三者が算定した査定賃料より現行賃料が4.5〜8.2%低く、入れ替わりに合わせて引き上げる方針です。
※出典：ALTERNA案件ページ。査定賃料はリーシング・マネジメント・コンサルティング社のレポート（2026年9月16日）に基づくアセット・マネジャーの資料。査定賃料の実現は保証されません。
オルタナ最新案件の4棟は山手線ターミナル圏
オルタナ4棟は、いずれも山手線の主要駅に10分前後で出られる場所にあります。通勤・観光・出張と、需要の種類が違う4つの街に分かれている点も強みです。
築地は銀座に近いインバウンドの拠点
築地の物件は日比谷線「築地」駅から徒歩約5分。
2024年10月竣工・総戸数77戸、銀座・築地場外市場・歌舞伎座が徒歩圏です。入居者の9割以上が海外からの利用者で、平均滞在は約60日（2026年10月時点）。2025年に東京を訪れた外国人旅行者は約2,865万人と過去最高で、その半数以上が銀座を訪れました。
近くの築地市場跡地（約19万㎡）では東京都の再開発が進み、2029年度の先行開業、2030年代前半の「まちびらき一期」を予定しています。地下鉄の新駅や交通広場の整備も計画されています（東京都都市整備局、2026年6月更新）。所在する中央区のマンション賃料は1㎡あたり5,062円で、23区平均の約1.27倍です（レインズ、2026年7〜9月）。
巣鴨・新御徒町・蒲田は通勤需要が厚い
- 巣鴨：池袋へ電車約5分。山手線・都営三田線・都電荒川線が使え、単身の通勤者に選ばれやすい立地です。豊島区の賃貸マンション成約は719件、賃料単価は3,985円で23区平均並みでした。
- 新御徒町：上野へ電車約2分。半径1km以内に10駅8路線があり、4棟で最も交通の選択肢が多い場所です。つくばエクスプレスで秋葉原へ1駅、大江戸線で都心各地へ出られます。台東区の賃料単価は4,139円で、23区平均を上回ります。
- 蒲田：品川へ電車約10分。JR京浜東北線と東急線が通り、京急線で羽田空港にも出られます。出張や空港勤務の需要も取り込める立地です。大田区の賃貸マンション成約件数は1,398件で、23区で2番目の多さでした（レインズ、2026年7〜9月）。
みんなで大家さんとオルタナの3つの違い
みんなで大家さんとオルタナは、どちらも少額で不動産に投資できる点が似ています。違いは、根拠となる法律、投資対象、運営会社の状況の3つです。
| 比べる点 | みんなで大家さん | オルタナ（今回の案件） |
|---|---|---|
| 根拠の法律 | 不動産特定共同事業法 | 金融商品取引法（デジタル証券） |
| 主な投資対象 | 成田空港周辺の開発用地など | 完成・稼働中の都内レジデンス4棟 |
| 運営会社の状況 | 2026年9月1日に大阪府が事業許可を取消 | 三井物産グループ。運用資産総額 約3,500億円 |
※出典：大阪府の発表（2026年9月1日）を報じた現代ビジネス（9月3日）・東京報道新聞（9月2日）、健美家（2024年7月）、ALTERNA案件ページ（運用資産総額は2026年9月末時点）。
報道によると、大阪府は運営会社の約2,881億円の債務超過を認め、期限までに支払われなかった額は約188億円に上ります。
オルタナで見るべき点は、運営体制と物件の中身です。
今回の4棟は完成済みで賃料収入がすでにあり、鑑定評価額という第三者の物差しで価格が示されています。
運営会社は関東財務局に登録した金融商品取引業者（第3277号）で、目論見書で開示したうえで販売する体制です。
オルタナ最新案件が合う人と申込手順
オルタナ最新案件が合うかは、資金を動かさない期間で決まります。
| 資金の性格 | 判断 |
|---|---|
| 1〜2年以内に使う | 向かない |
| 2〜5年で使う可能性がある | 途中換金の制約を受け入れられるかで判断 |
| 運用期間中は使わない余剰資金 | 検討の余地がある |
10万円で試した場合の受取イメージ
公式の収益イメージを10万円（10口）に換算すると、5年1ヶ月の運用中分配は約2.03万円です。償還金は売却価格しだいで、公式は11.0万〜9.0万円の4つの前提を並べ、受取合計を約13.03万〜11.03万円と示しています。下振れの前提まで並べた試算で、含み益約6.5%がその下振れへの最初のクッションになります。
※公式「本商品の収益イメージ」（100万円出資・利回り年4.0%・第1期と第2期の予想で毎期分配と仮定・税引前・単利）を10万円に換算。分配に元本払戻金を含む。手数料の扱いは目論見書で要確認。保証はありません。
購入前に確かめる3点
元本は保証されず、償還金は物件の売却価格で上下します。予想分配金には元本払戻金が含まれ、第1期は1口220円のうち210円が該当。途中換金の機会は限られ、運用会社・受託者・システムのリスクもあります。いずれも目論見書に記載があり、読んだうえで判断する商品です。
どの条件で元本割れになるかは、三井物産のオルタナは元本割れする？の検証で試算しています。12月1日締切までの申込手順
- 口座開設とパスキー登録を済ませる（口座開設前の仮申込は抽選対象外）
- 仮申込：10月30日7時〜12月1日13時
- 入金：12月2日12時までに申込額以上
- 当選発表：12月2日中
- 購入申込：当選後〜12月9日13時（仮申込だけでは購入になりません）
- 約定12月10日、受渡12月14日。落選時は再販売の有無を確認
※出典：ALTERNA案件ページ「お申込みスケジュール」（2026年10月30日取得）。
三井物産オルタナの利回りとキャンペーンQ&A
- オルタナのキャンペーン特典は？
-
抽選へのエントリーで、老舗「つきぢ尾粂」の詰め合わせ（14,000円相当・7,000円相当）を選べる特典が告知されています。対象条件は公式ページで確認してください（2026年10月30日時点）。
- 10万円なら分配金はいくら？
-
公式の予想では10口で第1期2,200円（うち元本払戻金2,100円）、第2期2,000円（うち1,210円）です。いずれも税引前で、保証はありません。
- 税金とNISAの扱いは？
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NISA口座の対象外です。分配時に源泉徴収されますが、本案件は二重課税調整があり、20.315%がそのまま適用されるわけではありません。詳細は目論見書で確認が必要です。
まとめ：オルタナ最新案件は含み益と立地が強み
- 株が決算や選挙で大きく動く今、賃料で稼ぐオルタナは値動きの源が違う置き場になる
- 約6.5%の含み益と、山手線ターミナル圏の築浅4棟が今回の中身
- 運営体制と物件の中身で選ぶなら、三井物産グループの完成済み物件は比べやすい
5年程度動かさない資金があるなら、12月1日13時の締切前に口座を用意し、目論見書を読んだうえで10万円から検討してください。
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参照：三井物産デジタル・アセットマネジメント「ALTERNA 案件ページ」（2026年10月30日取得）／東日本レインズ「季報Market Watch 2026年7〜9月期」「首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2026年7〜9月）」（2026年10月19日）／財経新聞「29日の米国市場ダイジェスト」（2026年10月30日）／日本経済新聞（2026年10月30日）／アモーヴァ・アセットマネジメント「楽読 Vol.2198」（2026年6月11日）／三井物産デジタル・アセットマネジメント「オルタナラジオ番外編」（2026年10月19日）／大阪府 報道発表（2026年9月1日）
