今回は、中古マンション投資を検討している方へ、2026年9月時点の市況を一次データで整理します。
日銀は9月18日に政策金利を1.25%へ引き上げました。首都圏の中古マンションは、成約単価が4カ月連続で前年を下回る状況。中古マンション投資が「買い時」かどうかを、価格・金利・出口の3つの軸で検証します。出典はレインズや不動産経済研究所、日銀の公表内容です。物件の見極め方と、年収別の相談先の選び方まで順に解説。
この記事からわかること
- 2026年8月度の中古マンション市況と、東京都区部で起きた変化
- 利上げが中古マンション投資の収支に与える影響（試算つき）
- 購入前に確認したい物件の5条件と、年収別の相談先
本記事にはプロモーションが含まれます。
中古マンション投資は「買い時」より選別の局面
中古マンション投資は、2026年9月時点で一律の「買い時」とは言いにくい局面です。首都圏では成約件数が5カ月連続で減り、在庫は6カ月連続で増えました。価格は高値圏にあり、前年比の下落幅は数%の範囲。
一方で金利は上昇局面に入り、借入で買う投資ほど収支の余白が縮んでいます。一律に買う・待つを決める段階ではなく、物件の条件で明暗が分かれる段階。判断の軸を3つに整理しました。
中古マンション投資の3つの判断軸（2026年9月時点）
| 判断軸 | 2026年9月時点の事実 | 投資判断への意味 |
|---|---|---|
| 価格 | 首都圏の成約㎡単価は前年比−3.8%。4カ月連続の下落 | 高値圏の調整局面。売り出し価格は成約事例と比べて判断する |
| 金利 | 政策金利は1.25%。銀行の変動金利へ数カ月遅れで反映 | 借入比率が高いほど手残りが減る。金利が1〜2%上がっても返済できるかを確認する |
| 出口 | 在庫は前年比+8.2%で、6カ月連続の増加 | 売却時の買い手を購入前に想定する。面積と立地で買い手の層が変わる |
参照：東日本不動産流通機構「Market Watch サマリーレポート 2026年8月度（2026年9月）」、Bloomberg「日銀、1.25%への利上げを決定」（2026年9月）
市況の良し悪しより先に確かめたい2点
「金利が上がっても持ち続けられるか」と「売るときに買い手がいるか」。この2点を先に確かめると、市況の見出しに判断を振り回されにくくなります。
中古マンション投資の市況｜価格は高値圏で調整
中古マンション投資の前提となる市況は、2026年春を境に流れが変わりました。首都圏の成約㎡単価は5月に73カ月ぶりの前年割れとなり、8月まで下落が継続。件数・単価・在庫の3系列から、調整の中身を確認します。
首都圏 中古マンションの主要指標（2026年8月度）
| 指標 | 8月度 | 前年同月比 | 推移 |
|---|---|---|---|
| 成約件数 | 3,180件 | −10.5% | 5カ月連続の減少 |
| 成約㎡単価 | 81.60万円 | −3.8% | 4カ月連続の下落 |
| 成約価格（総額） | 5,129万円 | −2.8% | 4カ月連続の下落 |
| 在庫件数 | 48,235件 | +8.2% | 6カ月連続の増加 |
| 在庫㎡単価 | 119.36万円 | +28.4% | 25カ月連続の上昇 |
※㎡単価と成約価格（総額）は別の指標です。8月度は成約物件の専有面積が前年比1.0%広がり、総額の下落幅は単価より小さくなりました。
参照：東日本不動産流通機構「Market Watch サマリーレポート 2026年8月度（2026年9月）」
首都圏の成約単価は4カ月連続の前年割れ
首都圏の中古マンション成約㎡単価は、2026年8月度に81.60万円でした。前年同月比は−3.8%で、5月から4カ月連続の下落。前月比でも3.1%下がり、1990年10月の83.50万円を下回りました。
成約件数は3,180件で、前年比−10.5%と5カ月連続で減少しました。ただし2025年後半の成約件数は、前年比25〜55%増の高水準。比較の土台が高く、件数の減少幅は割り引いて見る必要があります。
単価の下落幅も数%の範囲で、急落と呼べる水準ではありません。高値圏から緩やかに調整している、と読むのが事実に沿った見方。
参照：東日本不動産流通機構「Market Watch サマリーレポート 2026年8月度（2026年9月）」
都区部の成約単価も76カ月ぶりに下落
2026年7月度まで単価の上昇が続いていた東京都区部でも、8月度に変化が出ました。都区部の成約㎡単価は132.69万円で、前年比−0.3%。2020年4月以来、76カ月ぶりの下落です。成約件数は1,265件で、前年比−20.6%と8カ月連続で減りました。
首都圏エリア別 中古マンションの成約動向（2026年8月度）
| エリア | 成約件数の前年比 | 成約㎡単価 | 単価の前年比 |
|---|---|---|---|
| 東京都区部 | −20.6% | 132.69万円 | −0.3% |
| 東京都多摩 | −9.5% | 59.90万円 | +9.1% |
| 横浜・川崎市 | −2.2% | 65.95万円 | −0.5% |
| 埼玉県 | +5.4% | 44.35万円 | +2.0% |
| 千葉県 | +0.3% | 41.68万円 | +5.1% |
参照：東日本不動産流通機構「Market Watch サマリーレポート 2026年8月度（2026年9月）」
都心の高額帯から調整が始まり、周辺エリアは単価の上昇を保つ構図。都心の中古ワンルームを「値下がりしにくい」と見なす前提は、点検が必要な段階に入ったと考えられます。
ただし都区部の下落幅は0.3%と小さく、値崩れと呼べる状況ではありません。立地の強さを前提としつつ、価格上昇に頼らない収支計画が求められる局面。
売り出し価格と成約価格の差が拡大
中古マンション投資で見落としやすいデータが、売り出し価格と成約価格の差です。首都圏の在庫㎡単価は119.36万円で、前年比+28.4%と25カ月連続で上がりました。新規登録の㎡単価も116.81万円で、前年比+21.5%の上昇。一方で成約㎡単価は81.60万円と、前年を3.8%下回っています。
在庫と成約では物件の構成が異なり、差の全てが値引き幅ではない点に注意。売れ残りやすい高額物件が、在庫に積み上がっている可能性もあります。とはいえ売り出し価格が強気のまま成約が減る動きは、買い手の慎重さを映しています。購入側から見れば、成約事例を根拠にした価格交渉が成り立ちやすい環境。
成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」やレインズ・マーケット・インフォメーションで調べられます。
参照：東日本不動産流通機構「Market Watch サマリーレポート 2026年8月度（2026年9月）」
新築高騰で中古マンション投資の割安感は残る
中古マンション投資を新築と比べると、価格差の大きさは今も際立ちます。新築の供給が細り価格が上がるなか、中古は取得価格を抑えやすい選択肢。ただし価格差の分だけ、築年数に応じたコストも背負います。
新築の平均価格は上半期で1億円台
不動産経済研究所によると、2026年上半期の首都圏新築マンション平均価格は1億135万円でした。上半期ベースで初めて1億円を超え、㎡単価は151.4万円に達しました。供給の細りも続く状況。
2025年度の首都圏発売戸数は2万1,659戸で、1973年度以降の最少を更新しました。建築費や人件費の上昇で、新築を投資用に買い家賃で採算を取る難度は上昇傾向。中古の成約件数が2025年に大きく伸びた一因は、新築から中古へ移った実需層と考えられます。
参照：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期（2026年7月）」「同 2025年度（2026年4月）」
中古の成約単価は新築の半分強
首都圏の中古マンション成約㎡単価は81.60万円で、新築の151.4万円の約54%にあたります。
新築と中古マンションの価格水準（首都圏）
| 項目 | 新築（2026年上半期） | 中古・成約（2026年8月度） | 中古・在庫（2026年8月度） |
|---|---|---|---|
| ㎡単価 | 151.4万円 | 81.60万円 | 119.36万円 |
| 平均価格 | 1億135万円 | 5,129万円 | 6,939万円 |
| 平均築年数 | 新築 | 28.29年 | 29.14年 |
| 出所 | 不動産経済研究所 | 東日本不動産流通機構 | 東日本不動産流通機構 |
※集計の時点と築年数が異なるため、目安の比較です。中古・在庫は売り出し中の物件の平均です。
中古の成約物件は平均で築28年前後。修繕や設備更新の負担は、新築より重くなりやすい傾向があります。価格差だけで割安と判断せず、築年数に応じたコストを差し引いて比べる姿勢が欠かせません。
👍 中古マンション投資の利点
- 新築より取得価格を抑えやすく、借入額を小さくできる
- 過去の賃料や入居状況を確認したうえで購入を判断できる
- 新築時の上乗せ分の値下がりを避けやすい
👎 中古ならではの負担
- 修繕積立金の値上げや一時金の徴収で、手残りが減る
- 築年数が進むほど、融資期間が短くなりやすい
- 給湯器やエアコンの交換費用は、原則オーナーの負担
中古戸建ては底堅いが伸びは1%台
首都圏の中古戸建て成約価格は3,960万円で、前年比+1.7%と8カ月連続で上昇しました。在庫は7カ月連続で減り、マンションとは異なる動き。野村證券は、住宅需要の低価格帯シフトを背景に、中古戸建て大手の4〜6月期業績を良好と分析しています。
ただし価格の伸びは1%台にとどまり、急伸局面ではありません。戸建て投資は現金購入や地方の築古物件が中心になりやすく、ローンで区分を買う投資とは性格が別物。この記事では区分マンションを主題とし、戸建ては市場の全体像として触れるにとどめます。
利上げは中古マンション投資の収支を圧迫する
利上げは、ローンを使う中古マンション投資の収支に直接響きます。返済額は金利に合わせて増える一方、家賃は契約更新まで変わりにくい構造。全国の消費者物価指数でも、民営家賃の伸びは前年比1%未満にとどまります。物価上昇が家賃へ届くまでには時間差があり、先に返済負担が増えやすい点に注意が必要です。
参照：総務省統計局「消費者物価指数 全国 2026年8月分（2026年9月）」
日銀は政策金利を1.25%へ引き上げ
日銀は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%から1.25%へ引き上げました。賛成7・反対2の決定で、1995年以来の金利水準。植田総裁は会見で、今後の利上げの進め方を物価情勢次第とし、特定の方法を排除しない考えを示しました。
8月の全国消費者物価指数は、生鮮食品を除く総合で前年比+1.7%。2%目標を下回る一方、生鮮食品を除く食料は+6.0%と高い伸びが続いています。利上げの到達点は見通しにくく、借入で買う投資では金利の上振れを織り込んだ計画が前提となります。
変動金利の見直しは数カ月遅れで届く
変動金利のローンは、銀行の短期プライムレートを基準に金利が決まる例が一般的です。三菱UFJ銀行は6月の利上げを受け、2026年8月3日に短期プライムレートを2.375%へ引き上げました。9月の利上げ分は、今後各行の金利へ順次反映される見込み。
日銀の決定から実際の返済額に届くまでには、数カ月の時間差があります。投資用ローンの金利は住宅ローンより高めになりやすく、金融機関や属性でも差が出る点に注意。住宅ローンで見られる返済額の急増を抑える仕組みが、投資用ローンにはない商品もあります。購入時点の金利だけで判断せず、1〜2%上がっても返済を続けられるかを確かめる姿勢が重要です。
参照：三菱UFJ銀行「短期プライムレートの改定について」（2026年6月）
金利1%上昇で年間収支は約14万円悪化
投資用区分の売り出し利回りは、東京23区の平均で5.18%（2026年4〜6月期）。築20年以上の物件でも5.64%にとどまり、築年数による差は小さい傾向。23区の中古区分を想定し、金利が上がった場合の年間収支を試算しました。
金利と家賃の変化による年間収支の試算（初年度・税引前）
| シナリオ | 借入金利 | 年間家賃 | 年間経費 | 年間返済額 | 年間収支 | うち元金返済 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A：基本 | 2.0% | 130.0万円 | 30.5万円 | 99.8万円 | −0.3万円 | 55.3万円 |
| B：金利+1% | 3.0% | 130.0万円 | 30.5万円 | 113.8万円 | −14.3万円 | 47.0万円 |
| C：金利+1%・家賃−10% | 3.0% | 117.0万円 | 29.9万円 | 113.8万円 | −26.7万円 | 47.0万円 |
| D：金利+1%・空室1カ月 | 3.0% | 119.2万円 | 30.0万円 | 113.8万円 | −24.6万円 | 47.0万円 |
※前提：物件価格2,500万円、表面利回り5.2%（満室時の年間家賃130万円）、自己資金250万円・借入2,250万円、返済期間30年・元利均等返済。
※年間経費は、管理費・修繕積立金18万円、賃貸管理委託料（受取家賃の5%）、固定資産税等6万円の合計。
※年間収支＝年間家賃−年間経費−年間返済額。購入時の諸費用、所得税・住民税、減価償却を含まない税引前の単純計算です。
※金利は例示です。実際の融資条件は金融機関や属性、審査で異なります。利回りや収支を保証するものではありません。
金利が1%上がると、年間収支は約14万円悪化します。家賃が1割下がると、赤字幅は年約27万円まで広がる計算。返済額には元金の返済分が含まれ、初年度で約47〜55万円は借入残高の減少として資産側に残ります。
手出しが続く計画を「節税になる」「保険代わりになる」で正当化する提案には、慎重な検証が必要です。
中古マンション投資で確認したい物件の5条件
中古マンション投資の成否は、市況より物件ごとの条件で大きく変わります。購入前に確認したい条件を、見落とした場合のリスクと合わせて5つに整理しました。
購入前に確認したい中古マンションの5条件
| 条件 | 確認する内容 | 見落とした場合のリスク |
|---|---|---|
| 立地 | 駅距離、周辺の賃貸需要、エリアの成約単価の推移 | 空室の長期化、売却価格の下落 |
| 築年数と修繕 | 長期修繕計画、修繕積立金の残高と値上げ予定 | 一時金の徴収、手残りの減少 |
| 価格 | 近隣の成約事例と売り出し価格の差 | 相場より高い価格での購入 |
| 出口 | 登記簿上の専有面積、想定する次の買い手 | 売却時の買い手が投資家に限られる |
| 管理 | 管理組合の運営、管理費の滞納状況 | 建物の劣化、資産価値の低下 |
修繕積立金の残高と値上げ予定を確認
国土交通省の調査によると、マンション1戸あたりの月額修繕積立金は上昇が続いています。1999年度は7,378円でしたが、2023年度には13,054円に達しました。長期修繕計画に対して積立金の残高が不足するマンションも、約36%にのぼる状況。
中古マンション投資では、購入後の積立金の値上げが手残りを直接削ります。建築費の上昇が続けば、長期修繕計画の見直しや一時金の徴収に進む可能性も。購入前に重要事項調査報告書を取り寄せ、積立金の残高・滞納・値上げ予定を確かめておきましょう。
参照：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」/野村證券「マンション修繕積立金にも値上げの波」2026年8月より
売り出し価格は成約事例と比べて判断
売り出し価格と成約価格の差が広がる局面では、表示価格をそのまま受け入れる理由は薄れます。近隣の同規模・同築年数の成約事例と比べ、根拠のある金額で交渉する姿勢が有効。中古マンションの価格交渉では、修繕積立金の不足や設備の老朽化も材料になります。
ただし人気の高い駅近物件は、交渉が通りにくい傾向。値下げ幅にこだわり過ぎると、条件の良い物件を他の買い手に先に押さえられる場合もあります。価格と条件の両面で、許容できる上限を事前に決めておくと判断がぶれません。
40㎡以上か否かで出口の買い手が変わる
住宅ローン減税は2026年度の税制改正で、床面積40㎡以上に緩和する措置が既存住宅にも広がりました。合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等の上乗せ措置を使う人は、引き続き50㎡以上が要件。減税の対象は自ら住む住宅に限られ、投資用として保有する間は使えません。
40㎡以上の物件なら、売却時に自宅用の買い手も候補に入る点が強み。一方で専有面積が40㎡を下回るワンルームは要件を満たさず、買い手は主に投資家となります。
床面積は登記簿上の面積で判定され、広告に載る壁芯面積より小さくなる点に注意。購入時点で「次に誰が買うか」を想定しておくと、出口の見通しが立てやすくなります。
参照：国土交通省「住宅：住宅税制（令和8年度税制改正）」（2026年）
中古マンション投資の相談先は年収で分かれる
中古マンション投資を具体的に検討する段階では、1社の提案だけで決めない進め方が有効です。物件の妥当性や返済計画は、複数の試算を並べると違いが見えやすくなります。相談先は、年収や勤務先によって向き不向きが分かれるところ。
年収・属性別の相談先の目安
| 読者の状況（一般的な目安） | 向きやすい相談先 | 特徴 |
|---|---|---|
| 年収700万円以上・勤続2年以上の会社員、公務員、医師 | J.P.Returnsの個別面談 | 都心・駅近の中古マンションを中心に扱う会社と、物件と返済計画を1対1で相談 |
| 年収500万円超〜700万円未満、初めてで複数社を比べたい | Oh!Yaの一括面談予約 | 複数の不動産投資会社との面談をまとめて予約し、提案を比較 |
| 年収500万円以下、自己資金が少ない | 面談は急がない | 家計の余力づくりと、手取りや支出の把握を優先 |
年収500万円以下の方は、ローンを組んで始めるよりも、家計の余力をつくる段階を優先する選択が現実的です。不動産投資を始めるべきかの全体像は、以下の記事で整理済み。
面談では、この記事の5条件と試算の前提を持参し、同じ条件で比べてもらうと提案の違いがわかります。面談当日に契約せず、持ち帰って検討する前提で臨みましょう。
■ 中古マンションを具体的に検討したい方
-
※上場企業勤務・士業・公務員・医師に代表される高属性で、腰を据えて相談したい方向け。相談は無料、その場での契約は不要です。
■ 初めてで、複数社の提案を比べたい方
-
※一般的な目安：個人年収500万円超・25歳以上。相談は無料で、1.5〜2時間程度の時間確保が必要です。
中古マンション投資のよくある質問
- 中古ワンルーム投資は儲からないのか
-
表面利回りだけで判断すると、手残りが想定より少なくなる例は珍しくありません。
管理費・修繕積立金・税金を差し引いた実質利回りと、借入金利との差で判断するのが基本。金利が上がる局面では差が縮みやすく、自己資金を厚くして借入を抑える工夫が効いてきます。利益が出るかは物件価格と資金計画次第で、一律に儲からないとは言えません。
- 中古マンションの価格交渉はできるのか
-
在庫が増える局面では、売り出し価格からの交渉余地が生まれやすくなります。
根拠として示しやすいのは、近隣の成約事例や修繕積立金の不足、設備の劣化。売主が不動産会社の場合、価格は事業計画に沿って決まっており、個人の売主より交渉幅が小さい場合があります。買付証明書を出す前に、希望価格の根拠を仲介会社と共有しておくと交渉を進めやすくなります。
- 中古戸建て投資とどちらがおすすめなのか
-
中古戸建ては現金購入やDIYを前提にした築古物件が多く、利回りは高めになりやすい傾向です。
どちらも1戸だけの保有では、空室になると家賃収入がゼロになります。会社員がローンを使い、都市部で手間を抑えて運用するなら区分マンションが候補。現金と手間をかけられる人には、戸建ても選択肢に入ります。
- 投資用の中古マンションで住宅ローン減税は使えるか
-
住宅ローン減税は自ら住む住宅の取得が要件のため、投資用の物件には使えません。
住宅ローンで購入して住まずに賃貸へ出す行為は、ローン契約の資金使途に反するおそれがあります。投資用の物件は、投資用ローンで借りるのが原則。将来の売却先として自宅用の買い手を想定する場合は、減税の床面積と所得の要件を確認しておくと判断材料になります。
まとめ｜中古マンション投資は条件で判断する
中古マンション投資は、2026年9月時点で一律の「買い時」ではなく、物件の条件で明暗が分かれる局面です。首都圏の成約単価は4カ月連続で前年を下回り、都区部でも約6年ぶりの下落が出ました。金利は1.25%へ上がり、変動金利の見直しも今後本格化する見込み。新築との価格差は大きく、条件の良い中古を選ぶ意味は残ります。
中古マンション投資が向きやすい人・慎重に考えたい人
| 向きやすい人 | 慎重に考えたい人 |
|---|---|
| 金利が1〜2%上がっても返済を続けられる | 手出しを節税や保険で正当化している |
| 成約事例で価格の妥当性を検証できる | 売り出し価格や営業の説明で即決しがち |
| 10年以上の保有と売却先を想定できる | 短期の値上がり益を主な目的にしている |
判断に迷う点は、試算の前提をそろえたうえで第三者に確認すると整理しやすくなります。
■ 試算と物件の妥当性を、面談で確かめたい方
-
※都心・駅近の中古マンションを扱うJ.P.Returnsの個別面談。面談は1〜2時間程度で、健康保険証の提示が必要です。
■ 初めてで、複数社の提案を比べたい方
-
※年収500万円超〜700万円未満・初めての方（一般的な目安）複数社の面談をまとめて予約できるOh!Ya。相談は無料で、1.5〜2時間程度の時間確保が必要です。
※この記事は2026年9月24日時点の公表データをもとに作成しています。金融政策や市場環境は変動するため、最新の情報をご確認ください。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
