「利回り4.8%、家賃でローンを返せます」。
営業担当者にそう勧められて、数字だけで前向きになっていないでしょうか。
この記事では、ワンルームマンション投資のからくりを、表面利回りと実質利回りの差から試算します。
価格2,000万円・家賃月8万円の例では、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室を引くと、利回りは2.86%まで下がります。
さらに金利2%・35年のローンを組むと、家賃だけでは返済を賄えません。
毎年約18万円を給与から補う計算です。
今回は、契約前に自分で確かめたい3つの数字と、価格の妥当性を別の目で見直す方法まで整理します。
対象は、これから購入を検討している会社員の方です。
ぜひワンルームマンション投資の参考にしてください。
ワンルーム投資のからくりは利回りの見せ方にある
ワンルームマンション投資のからくりは、広告に載る利回りが「表面利回り」である点にあります。表面利回りは、年間家賃を物件価格で割っただけの数字です。管理費も税金も空室も引かれていません。
実際に手元へ残るのは、費用を引いた「実質利回り」です。この差を知らないまま比べると、物件の良し悪しを読み違えます。
表面4.8%が実質2.86%に下がる試算
価格2,000万円、家賃月8万円の区分マンションで試算します。
| 項目 | 年額 | 前提 |
|---|---|---|
| 満室想定の年間家賃 | 96万円 | 月8万円×12か月 |
| 管理費・修繕積立金 | −18万円 | 月1.5万円 |
| 管理委託料 | −4.8万円 | 家賃の5% |
| 固定資産税・都市計画税 | −8万円 | 仮定 |
| 空室 | −8万円 | 年1か月分 |
| 実質の年間収入 | 57.2万円 | 実質利回り2.86% |
※筆者試算（2026年11月）。数値はすべて仮定で、物件ごとに異なります。税引前で、購入時の諸費用と所得税・住民税は含めていません。利回りを保証するものではありません。
表面利回りは4.8%、実質は2.86%です。差は約1.9ポイントで、年間にすると約38.8万円になります。
ローンを組むと年18万円の持ち出しになる例
同じ物件を、1,900万円（頭金100万円）、金利2%、35年、元利均等で借りたとします。月の返済額は約6.3万円、年では約75.5万円です。
実質の年間収入57.2万円との差は、年約18.3万円。毎年この額を給与から補う計算になります。返済のうち、初年度の約37.9万円は元本の返済で、負債が減る分です。ただし現金は出ていきます。
金利が上がる、家賃が下がる、空室が延びる。どれか1つでも起きれば、不足は広がります。
※筆者試算。金利2%・35年・元利均等は仮定です。変動金利の上昇や家賃の下落は反映していません。
持ち出しが続くと出口の価格も効いてくる
年約18.3万円の持ち出しが10年続くと、累計で約183万円です。区分マンションは築年数とともに価格が動くため、売却時に購入価格を下回ると、損失はさらに重なります。
購入価格が周辺の相場より高い場合は、特に差が出やすくなります。家賃の上昇や売却益で補えるケースもありますが、将来の値上がりや家賃の上昇は約束されていません。
だからこそ、買う前の価格の確認が重要です。購入後に変えられない項目は、価格と借入条件の2つだけだからです。
※筆者試算。家賃・金利・費用は一定の仮定で、売却価格は反映していません。
購入前に確認する3つの数字
ワンルーム投資のからくりに引っかからないために、見るべき数字は3つです。
- 実質利回り：管理費・修繕積立金・税金・空室を引いた数字を、自分で計算します。
- 年間の収支：ローン返済を引いたあとの、毎年の手出しを確かめます。
- 周辺の相場：同じエリア・築年の取引事例と、提示価格を比べます。
実質利回りの計算式は、（年間家賃−年間費用）÷（物件価格＋購入時の諸費用）です。先ほどの例で諸費用を100万円と仮定すると、57.2万円÷2,100万円で2.72%まで下がります。広告の数字より、さらに低い水準です。
3つめの周辺相場は、売り手の資料だけでは確認しにくい項目です。レインズや公示価格などの公開情報で自分でも調べられますが、築年・階数・駅距離をそろえて比べる手間がかかります。
※筆者試算。諸費用100万円は仮定です。
契約前に価格と収支を別の目で確かめる
購入前に、物件価格と収支の妥当性を別の視点で確認する手段の一つが、無料のオンライン診断です。提案された物件を持ち込んで、収支の前提を見直せます。
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ワンルームマンション投資のよくある質問
- ワンルーム投資は必ず損をしますか？
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必ずではありません。ただし、表面利回りだけで判断すると、実質との差を見落とします。自分で収支を計算してから決めてください。
- 実質利回りは何％あれば十分ですか？
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基準は人により異なります。ローン金利より低い場合は、毎年の持ち出しが出やすくなります。返済後の収支を必ず確認してください。
- 診断を受けると購入を勧められますか？
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資料の範囲では、勧誘の有無は確認できていません。申込前に、公式ページの案内と面談の内容を確かめてください。
まとめ：からくりは数字の見せ方、確認は自分でできる
ワンルームマンション投資のからくりは、表面利回りの見せ方にあります。今回の例では、表面4.8%が実質2.86%に下がり、ローンを組むと年約18万円の持ち出しでした。購入前に、実質利回り・年間収支・周辺相場の3つを確かめてください。物件の価格に迷うときは、別の視点での診断も選択肢の一つです。
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